您好,欢迎访问贵阳仲裁委员会 网站标识码:5201000010!访问量:4724163
您当前所在的位置:首页 > 案例看台
案例看台
楼顶花园买卖无效案
时间:2015-05-26 [ ] 浏览次数:6090 来源: 视力保护色:

  申请人:某购房者

  被申请人:某房地产开发有限公司

  申请人与被申请人之间的商品房买卖合同违约纠纷一案,申请人于2001年6月21日向本会提出仲裁申请,本会于同年7月5日予以受理。申请人选定仲裁员,被申请人超过法定期间未选定仲裁员,由本会主任指定仲裁员,并由本会主任指定首席仲裁员,于同年9月3日组成仲裁庭,审理本案。仲裁庭于同年9月20日在本会住所开庭审理,三位仲裁员并于当日与双方代理人一同到涉案房屋现场查看;复于同年11月6日再次开庭质证,现本案已审理终结。

  申请人在其仲裁申请中称:申请人于1999年11月看到被申请人推出的住宅销售广告,并到售楼处看过其户型模型,对其顶层视野开阔的复式住宅很喜欢,于是按照被申请人的报价与之签定了商品房买卖合同及补充合同,购买了该楼第35-36层D座住宅,建筑面积为289.45M2(包括楼顶花园面积),单价为4956元/M2(楼顶花园价格为房屋价格的一半),总价额为1434514元。申请人按照合同约定交付了定金和首期购房款共计434514元;其余购房款由银行提供按揭,第一期按揭款也已向银行交付。后,被申请人擅自将原图纸所标明的客厅位置及面积改动缩小,并在申请人的花园中央立了一根铁架、安装了照明灯和机房,挡住了房间的视野,破坏了花园的和谐;另,按照合同约定的交房时间为2000年7月30日,但至今未交。申请人认为被申请人的行为违背了购房合同及其附件,按照合同第12条的约定,被申请人应当承担违约责任。为此,申请人请求:1.请求被申请人将符合购房合同和合同附件及平面图的房屋和花园交付给申请人;2.请求被申请人向申请人支付违约金3969元(自2000年10月1日起算至2001年6月30日止;后在9月20日的庭审中,申请人将此项请求增加为:6月30日以后的违约金按合同计算至被申请人全面履约时为止);3.仲裁费用由被申请人承担。

  被申请人在答辩期内未提交书面答辩状,在9月20日的庭审中,被申请人当庭作了如下答辩:1.客厅的位置和面积可根据用户的需要而改变,客厅实际上增加了近10M2扇形面积却只按花园的价格计算,是对买方有利的;2.花园中的铁架是楼顶球形结构的支撑,是必须有的,并不影响美观;3.楼顶照明灯是市政府要求设置的,机房是公共设施,占地面积很小,不可能在图纸上反映出来;4.交付房屋的通知曾两次登报,是申请人自己不来办理(并出示报纸为凭),不是被申请人不通知交房。

  庭审质证中,申请人对被申请人所出示的报纸的真实性无异议,但认为自己无义务看报纸,且按合同约定是应由甲方书面通知乙方办理交房手续,并未约定甲方可采取登报的方式。另,申请人向仲裁庭提交了被申请人制作的该房平面图、效果图和模型照片,被申请人对这些证据材料的真实性未表示异议。

  经仲裁庭审理查明:

  本案双方当事人于1999年11月17日签定了一份《商品房购销合同》,由乙方向甲方购买其开发建设的“明仕楼”第35-36层D座复式结构住宅房,建筑面积(包括楼顶花园在内)为289.45M2;单价为4956元/M2;当日,买方(即申请人)向卖方(被申请人)交付了定金5万元,包括定金和后来交付的首期购房款一共向被申请人交付了434514元。双方并于同日签定了一份《房产定购书》,其中载明:楼顶花园面积为111.4M2,单价为2078.12元/M2,花园总售价为231500元。2000年4月21日,双方又签署了一份“补充合同附件”,其中约定:“乙方所购花园价格为房屋价格的一半,花园价格已计入合同房价内”;同时约定:“乙方所购花园按建设部有关规定无法办理产权,但其使用权归乙方所有”。

  另查明,双方所签《商品房购销合同》第14条关于房屋交接的约定是“验收合格后,甲方应书面通知乙方办理交付该商品房手续”;该合同第12条关于甲方逾期交房的约定违约金的计算方法是:“自第3个月起,月利息按银行同期活期存款利率计算”;“逾期超过12个月……甲方按乙方累计已付款的1%向乙方支付违约金”。

  申请人所主张的被申请人的违约行为是以下三个方面:1.客厅的位置和面积被改动缩小;2.花园当中现有的巨型钢管支架、通风口、照明灯等,是购房合同及其附件以及图纸和模型中所没有的,被申请人事后增加的这些设施破坏了申请人对该花园的使用效果;3.被申请人至今未书面通知申请人办理房屋交接手续,实际亦未向申请人交付房屋。

  仲裁庭在本案房屋实地查看时看到,申请人所购房屋的客厅向楼顶花园的位置扩展了近10平方米的扇形面积;花园中央有楼顶球形结构的巨型红色钢管支架穿过;支架旁边筑有一个通风口;在花园矮墙内侧安装有若干个强照明灯具。

  由于申请人对其“客厅的位置和面积被改动缩小”的主张未举证证明,本会对此不予认定。

  仲裁庭认为,本案双方当事人就“名仕楼”第35-36层D座的商品房买卖合法有效。被申请人未按合同约定的方式书面通知申请人办理房屋交接手续,至今未向申请人交付房屋。对于被申请人逾期交房的此项违约事实,本会予以认定,被申请人就此应向申请人承担违约责任。根据双方在《商品房购销合同》第12条中所约定的违约金计算方法以及申请人所增加的仲裁请求计算,自2000年10月1日至2001年9月30日,被申请人应向申请人支付违约金5292元,2001年10月1日之后,被申请人应向申请人支付违约金4345.14元,两项合计应为9637.14元。

  关于本案楼顶花园的买卖,被申请人不能证明其对楼顶这部分财产具有合法的所有权或处分权。本会认为,涉及该项面积为111.4M2、单价为2078.12/M2、总价额为231500元的楼顶花园的买卖,即使双方在本案补充合同附件中注明了该项买卖的标的仅只是该楼顶花园面积的使用权,但由于其所买卖的是应当由整个楼的全体业主共同享用的楼顶天面,其买卖不具有合法的权利基础和相关法律依据,属无效买卖。因此,申请人就本案楼顶花园所提出的主张和请求,本庭均不能予以采纳和支持。

  根据以上认定,兹裁决如下:

  一、被申请人于本裁决生效后十五日内将位于贵阳市中华中路“时代广场名仕楼”第35-36层D座住宅房屋交付与申请人,同时向申请人支付逾期交付该房屋的违约金9637.14元。

  二、双方对楼顶花园的买卖行为无效,申请人就楼顶花园所提出的仲裁请求不予支持。

  三、本案仲裁费用25963元,由申请人承担10%即2596.3元;由被申请人承担90%即23366.7元(此项费用已由申请人垫付,被申请人应于本裁决生效后十五日内迳向申请人支付)。

  本裁决为终局裁决,自裁决书作出之日起生效。

  (何其荣编写)

返回首页| 加入收藏| 仲裁指南| 法律法规库| 在线咨询| 网站地图
版权所有:贵阳仲裁委员会 网站标识码:5201000010 黔ICP:黔ICP备17010035号
地址:贵阳市延安中路世贸广场A区22层 受案电话:0851-88626677 监督电话:0851-88627111
民商事调解中心:0851-88626215 技术支持:爱瑞科网络

贵公网安备 52010302000218号