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不能取得产权的露台买卖纠纷案
时间:2015-05-26 [ ] 浏览次数:15141 来源: 视力保护色:

  申请人:某购房者

  被申请人:某房地产开发公司

  申请人与被申请人之间的商品房买卖合同纠纷,申请人于2005年2月16日向本会提出仲裁申请,本会受理后,申请人与被申请人经过规定期限未选定仲裁员,由本会主任指定某仲裁员为本案独任仲裁员于2005年3月2日组成仲裁庭审理此案。被申请人于2005年3月6日向本会提出反请求,本会予以受理。申请人复于2005年3月16日向本会提出变更仲裁请求申请,变更其原请求中的若干请求事项。本案于2005年3月30日在本会住所开庭审理,申请人与被申请人的特别授权委托代理人某律师到庭参加仲裁活动,现本案已审理终结。

  申请人在其仲裁申请书中提出以下仲裁请求:1.请求被申请人向申请人退还其已收取的房屋露台买卖价金45805元(后变更为:请求仲裁委员会在对申请人所购的露台作出造价评估的基础上按该评估价格裁决申请人应当支付给被申请人的露台价款以及被申请人应当退还给申请人的已付露台价款及其利息);申请人同时申请本会对本案房屋的3个露台的地面和矮墙等按施工当时所适用的土建定额进行造价评估,申请人要求按评估价格向被申请人支付露台价款,其余多付的露台价款要求全部退还。2.请求确认被申请人向申请人交付的房屋实际面积大于合同约定面积除去3%以内的部分外,超出3%部分的房价款49795.20元由被申请人承担且该部分面积的所有权归申请人;3.请求被申请人向申请人支付其逾期办理房屋权属证书的违约金137592元;4.请求被申请人向申请人履行其应当协助购房者办理房屋权属登记手续的法定义务(后变更为:被申请人应在裁决书确定的期限内将申请人自己可以办理分户房屋权属登记手续的必要凭证交付给申请人,该期限届满后若被申请人未能完成此项法定协助义务,则自该期限届满后之次日始、至该义务履行完毕之日止,仍应按每日126元的标准继续向申请人支付逾期办理房屋产权证的违约金);5.仲裁费用由被申请人承担(后变更为:仲裁费用由申请人与被申请人合理分担)。

  庭审中,仲裁庭考虑如果按申请人关于对露台进行造价评估的申请作出评估,可能对缓解双方的矛盾更为不利,故未同意委托评估。申请人遂将其变更请求中涉及露台的请求恢复为原请求。

  开庭当日,仲裁庭与申请人及被申请人的代理律师一同到本案房屋即申请人的住宅进行了实地调查,并对该房屋的3个露台的外观状况作了调查笔录。

  本庭经审理查明,申请人与被申请人于1998年5月25日签定了《商品房销售合同》,购买被申请人开发建设的跃式住宅建筑面积169.37平方米商品房,每平方米单价为3180元,房价款为538596.60元;另加露台建筑面积43.87平方米,每平方米单价为1500元,价款为65805元,两项合计为604401.60元。申请人先后分5次共向被申请人支付房价款605000元。后因该套房内的厨卫设施未安装,被申请人向申请人退还了5000元房价款,申请人实际交纳的房价款总额为600000元。被申请人于2002年11月6日通知申请人办理产权证时告知申请人其房屋建筑面积超过20.74平方米,需按合同约定的单价补交面积差价款65953.20元。另告知其露台实测面积为41.82平方米且露台按规定不能办理产权,申请人要求将不能办理产权的露台减少价金。由此,双方发生纠纷,虽经反复交涉和协商,一直未能达成一致。庭审中,对于申请人所主张的逾期办证违约金,被申请人认为是因为申请人未补交房屋面积差价款才导致其未给申请人开具购房发票,从而不能办理产权登记,逾期办证的责任全部在申请人一方。

  仲裁庭认为,本案双方争议的焦点主要在以下3个方面:

  1.不能取得产权的露台的交易是否有效、是否予以维持?

  2.房屋超面积差价款是按测量面积据实支付还是按3%支付?

  3.申请人至今未得到办理产权证的责任应当归咎于哪一方?

  关于第一个问题,本庭认为,根据我国《合同法》第130条之规定,卖合同是以转移标的物的所有权为目的,本案露台的买卖既然不能取得法律上所承认的所有权,则应当认为合同的目的不能实现。在合同目的不能实现的情况下,买受人有权解除合同。尽管本案申请人并未提出解除合同的请求,但其如果提出,则可全部退回其购买露台的房价款。但这样一来,该露台就须交还给出卖人。又由于该露台的所在位置决定了只有申请人一家单独享用,出卖人收回这个露台也只能将它与申请人的房间进行封堵隔离,而不能派作其他用场,这样会造成现已建成的露台资源的浪费。再说,申请人所购买的这套房屋由于有了这3个露台,很明显提升了该套房屋的使用价值,买受人支付一定的对价而取得独家享用该露台是值得的,如果出卖人不是在合同中将露台单列出售,而是将该套有露台的房屋提高单价销售,此项纠纷也许不会发生。从另一方面看,出卖人所出卖的东西,须自己本身拥有所有权方能派生出可以销售的处分权,但由于露台的建造价值已消化在整个楼盘的开发建设成本中,在出卖人登记和销售的总建筑面积中并不含有该露台的建筑面积,仅从这一点上看,出卖人单独出售露台的行为似乎缺乏一定的权利基础,从而可能导致露台买卖的无效。如果确认露台买卖无效,其法律后果与上述解除露台买卖合同的后果相似,即申请人已付的露台价款可以退回,但露台不能使用,造成现有资源的浪费,亦非解决问题的良策。

  仲裁庭认为,从申请人的仲裁请求来看,申请人并非不想要该露台,主要是觉得自己花了6万余元并不低廉的价钱买了这个露台却得不到产权证,而出卖人在订立合同时并未将此如实告知买受人,从而使买受人有受骗之感,其提交仲裁的目的是想降低露台的买价。此时仲裁庭可以考虑在不妨碍其他业主权益的前提下给申请人保留对该露台的现实和永久的独家使用利益,同时也顾及出卖人的交易安全和利益。参照国家质监局发布的房产测量规范的国家标准,对于“有上盖、未封闭”的阳台,其面积可按房屋面积的一半计算并登记为产权,相当于阳台的售价是按房屋面积单价的一半计算。由此推而论之,对本案“无上盖、有矮墙围护、铺设了地砖”、不计面积、不登记产权的露天平台,其价格按阳台的一半计算,应当是一个较为合理的平衡点。本案房屋建筑面积单价为3180元/平方米,露台的合同单价为1500元/平方米,相当于房价的一半,将露台面积单价再减一半,则为750元/平方米,这个价格应该高于房屋开发商建造该露台的成本加利润和税金的总和。以该价计算露台交易的价款则为31365元,意味着被申请人应当退还申请人已付的部分露台款34440元,这对房开商来说,是少得到了一些利润;对购房者来说,实付31365元购买该露台尽管比他请求评估的预期价格可能还是偏高,但仍可使之得到很大程度的心理平衡。

  关于第二个问题,即本案房屋超面积20.74平方米,其差价款为65953.20元,是据实结算还是按3%支付。查本案合同,第十条确实有“面积暂定,按竣工面积结算,多退少补”这句话,被申请人主张既然合同有此约定自应严格依约定据实结算。但申请人认为这种约定对将来可能发生的超面积是没有任何限制的,意味着无论该房面积超过多少,购房者都必须另外掏钱购买,显然是一项既不合理也不合法的预先约定的“强卖强买”条款。仲裁庭对此亦有同感,即按此约定,该房的竣工面积是否超过合同约定面积以及超过多少,完全控制在出卖人一方的手上,而买受人对于自己所购房屋的这种无限超大的可能性无任何表决权,甚至连选择权和拒绝权都没有;超面积合理与否的标准也完全由出卖人一方所掌握,买受人乃至全社会都没有发言权,全然不顾购房者当初购房的实际消费需要和经济承受能力,使消费者在无任何预见性的情况下承担着被强迫追加无限付款的责任,这确实是不合理的。

  根据最高人民法院2003年4月28日颁布并于2003年6月1日实施的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之第十四条规定:“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算……(二)面积误差比绝对值超出3%,……买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人。”在此之前,国家建设部于2001年4月发布的《商品房销售管理办法》第20条也有与此相同的规定。

  据此,仲裁庭同意申请人的看法,即房屋建筑面积的误差比,国家所允许的合理范围只能在3%以内,这是国家出于保护购房消费者的合法权益并遏止出卖人无限加大房屋面积而规定的。然而申请人所得到的房屋实测建筑面积超过合同面积已达12.25%,显然大大超出了法律允许的合理范围。申请人由此主张,房屋超面积只能在国家允许的3%的合理范围内据实结算,即只付超面积3%的房价款16158元,超过3%的部分房价款49795.20元,买受人依法不予承担而应由出卖人承担,并且依照最高法院的上述规定,其超出3%部分的房屋所有权归买受人。本庭认为申请人此项主张合理合法,拟予支持。

  除此而外,本庭还认为,上述合同条款关于超面积据实结算的约定,即使不违反“合同自由”原则,也不符合《合同法》第5条规定的公平原则,尤其是该条作为一项格式条款,还应符合《合同法》第39条关于“提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务”的规定。同时根据《合同法》第40条关于“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效”的规定,本庭认为,本案合同第十条关于“超面积据实结算”的约定,排除了购房消费者的知情权、选择权和拒绝权,同时也无限加重了购房者被追加付款的责任,应属无效条款。在对该条认定无效的情况下,对于本案房屋超面积的问题,可以适用最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定,即房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人。但与此同时,仲裁庭亦考虑到,在本案合同于1998年订立之时,商品房买卖中超面积的现象相当普遍,现行关于限制出卖人任意超面积的法律规定当时尚未出台,若按申请人的主张严格以现今规定的3%为房屋超面积的合理限度,这对于本案被申请人来说似乎过于严厉,追求公平的仲裁可以考虑对其放宽一定的尺度,增加一倍,即可按6%作为本案超面积的标准计算,为32316元,这部分超面积差价款由申请人向被申请人支付,其余的超面积房价款33637.20元,由被申请人自行负担,并且超面积20.74平方米的这部分房屋面积所有权依法归属于本案申请人。

  关于第三个问题,逾期办证的违约责任是否存在。被申请人主张,其协助购房者办理产权登记手续的义务随时可以付诸履行,本案之所以至今未办理产权登记,是因为申请人拒绝交付65953.20元房屋差价款,所以出卖人不能给其开具购房发票,没有购房发票当然办不了产权,其责任完全在申请人一方,是申请人自己的原因造成的,被申请人对此不存在任何违约行为和责任。

  仲裁庭认为,在本案上述超面积差价款应当由买受人依合同第十条全额支付的前提下,被申请人的这种主张是正确的,但如以上本庭对合同第十条的评价以及对本案超面积差价款所持的态度而论,被申请人的这种主张就失去了能够得到全部支持的前提。根据本庭对上述第二个问题的处理意见,被申请人所主张的超面积差价款65953.20元,本庭支持了其中32316元,将近一半,约达49%,不支持的部分33637.20元,占51%。由此看来,导致今天不能为购房者办理产权登记的责任,可以照此比例由买卖双方分担。查本案的实际交房日期为2000年8月15日,按最高法院有关逾期办证违约天数的计算方法,是从交房日后的90天后开始,即应从2000年11月16日起算,至申请人所主张的2005年2月16日提交仲裁并得到受理之日止,共计1556天。申请人原已付购房款总额为60万元,本庭认为应减去本庭拟支持退还给申请人的已付露台价款34440元,则实付购房款总额为565560元,按国家银行计收逾期贷款利率每天万分之二点一计算,为118.77元/日,1556天总共约为18.5万元,本庭认为应当由被申请人承担其中51%的责任,即为9.4万元,以此数额向申请人支付逾期办证违约金是适当的。

  综上,本庭认为申请人应当向被申请人支付部分超面积差价款32316元;被申请人应当向申请人退还部分已付露台款34440元,还应当向申请人支付逾期办证违约金94000元。双方相互充抵之后,被申请人应当向申请人支付96000元。

  兹根据我国《合同法》并参照最高法院有关司法解释之规定,裁决如下:

  一、被申请人于本裁决送达之日起15日内向申请人支付96000元;

  二、被申请人应在本裁决书送达之日后30日内将可以由申请人自己办理其分户房屋权属登记手续的必要凭证交付给申请人,在该30日后若被申请人未能完成此项法定协助义务,则自30日届满后之次日始、至该义务履行完毕之日止,被申请人仍应按每日118.77元的51%计算,继续向申请人支付逾期办理房屋权属登记的违约金。

  三、本案仲裁费用1200元,申请人已向本会交付,由被申请人负担,被申请人应于履行上述第一项裁决之时一并向申请人支付。

  本裁决为终局裁决,裁决书自作出之日起发生法律效力。

  (何其荣编写)

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